Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam

Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng trong toàn cảnh thị trường bất động sản, khi phân khúc này được đánh giá có nhiều triển vọng và dư địa tăng trưởng rõ rệt, đặc biệt trong bối cảnh các lĩnh vực bất động sản khác vẫn đối mặt với không ít khó khăn và thách thức.

Triển vọng ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo báo cáo “Triển vọng Thị trường Vốn nợ năm 2024 – Thích nghi với thay đổi” của FiinRatings, triển vọng của ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam được duy trì ở mức ổn định nhờ ba yếu tố cốt lõi. Thứ nhất là nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục gia tăng mạnh mẽ, đến từ cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước trong bối cảnh mở rộng sản xuất. Thứ hai, nguồn cung đất công nghiệp được Chính phủ tích cực khuyến khích phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng. Thứ ba, đầu tư vào cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển bền vững của toàn ngành.

Đặc biệt, làn sóng dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, nhất là xu hướng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc, được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Điều này không chỉ làm gia tăng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp mà còn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành.

Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam — Nguồn cung quỹ đất mới đã được dự thảo trong giai đoạn 2022-2025

Nguồn cung đất công nghiệp và xu hướng mở rộng

Trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2025, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại Việt Nam dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 44.760 ha nhằm đáp ứng nhu cầu thuê đang tăng nhanh. Các khu vực trọng điểm được ưu tiên mở rộng bao gồm đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung, nhờ lợi thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông và khả năng kết nối vùng.

FiinRatings cũng nhận định rằng việc chậm phê duyệt chính sách trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp chỉ mang tính врем điểm, khi nhiều địa phương đã có chủ trương mở rộng quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện trong thời gian tới.

Áp lực vốn và bài toán phát triển hạ tầng

Theo ước tính, Việt Nam cần khoảng 25–30 tỷ USD mỗi năm để đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong vòng 10 năm tới, tương đương gần 600 tỷ USD đến năm 2040. Trước áp lực ngân sách, Chính phủ đang hướng tới việc gia tăng sự tham gia của khu vực tư nhân nhằm đa dạng hóa nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn hiện nay là sự hạn chế về nguồn vốn dài hạn. Các ngân hàng thương mại hiện vẫn là nguồn tài trợ chính, nhưng tỷ lệ phân bổ vốn cho lĩnh vực hạ tầng còn khá thấp, chỉ dao động từ 5% đến 7% tổng dư nợ. Trong khi đó, các quy định của Ngân hàng Nhà nước về việc hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng cấp vốn cho các dự án hạ tầng.

Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển ban đầu, với quy mô chỉ chiếm khoảng 9,75% GDP. Điều này cho thấy hệ sinh thái tài chính vẫn còn thiếu các công cụ huy động vốn hiệu quả, khiến sự tham gia của các tổ chức tài chính như công ty bảo hiểm chưa thực sự mạnh mẽ.

Khả năng chống chịu và hiệu quả kinh doanh ổn định

Trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, đặc biệt giai đoạn 2021–2023, các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy khả năng thích ứng tốt và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định. Điều này được thể hiện rõ qua việc tiếp tục thu hút dòng vốn FDI và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp luôn ở mức tích cực.

Một điểm đáng chú ý trong mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp là khả năng thu hồi vốn sớm. Các nhà phát triển thường nhận được khoản đặt cọc lớn ngay từ giai đoạn đầu triển khai dự án, đồng thời thu tiền thuê hạ tầng cho toàn bộ chu kỳ thuê, có thể kéo dài tới 50 năm. Nhờ đó, tỷ lệ đòn bẩy tài chính của nhóm này thường thấp hơn so với các doanh nghiệp bất động sản dân cư, qua đó giúp giảm thiểu rủi ro tài chính và tăng tính ổn định dài hạn.

Kết luận

Tổng thể, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đang sở hữu nhiều lợi thế để duy trì đà tăng trưởng trong trung và dài hạn. Với sự hỗ trợ từ chính sách, nhu cầu thị trường mạnh mẽ và xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, phân khúc này được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm tựa quan trọng của thị trường bất động sản, đồng thời đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế quốc gia.