Bất động sản khu công nghiệp phục hồi, lợi nhuận tăng 51%: Còn nên đầu tư?

Thị trường bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam đang cho thấy nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài, đặc biệt là chính sách thuế quan từ Mỹ. Theo báo cáo phân tích mới nhất của Chứng khoán MBS, ngành KCN đang từng bước phục hồi rõ rệt, với nhiều doanh nghiệp đẩy nhanh quá trình mở rộng quỹ đất để đón đầu làn sóng đầu tư mới.

BĐS khu công nghiệp phục hồi, lợi nhuận tăng 51%: Còn nên đầu tư?

Lợi nhuận doanh nghiệp KCN tăng trưởng ấn tượng bất chấp biến động

Dữ liệu từ Chứng khoán MBS cho thấy, trong quý 3/2025, lợi nhuận của các doanh nghiệp KCN niêm yết ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, bất chấp những tác động từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Cụ thể, lợi nhuận trong quý 3/2025 tăng 24% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lũy kế 9 tháng đầu năm 2025 tăng tới 51%.

Đáng chú ý, có tới 65% doanh nghiệp trong ngành ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương trong quý, cho thấy sự phục hồi mang tính lan tỏa. Động lực chính cho sự tăng trưởng này đến từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp, vốn vẫn là mảng cốt lõi và đóng góp lớn vào doanh thu của các doanh nghiệp.

Ngành KCN vượt qua cú sốc thuế quan, dần lấy lại đà tăng trưởng

Trước đó, vào đầu tháng 4/2025, ngành KCN từng chịu ảnh hưởng tiêu cực từ cú sốc thuế quan của Mỹ. Tuy nhiên, theo nhận định của Chứng khoán MBS, những lo ngại về tác động lâu dài của chính sách này đang dần giảm bớt.

Thực tế thị trường cho thấy, sau khi sụt giảm trong quý trước, quý 3/2025 đã ghi nhận dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Theo báo cáo từ CBRE, giá chào thuê đất KCN tăng khoảng 2% so với quý trước và tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này phản ánh nhu cầu thuê đất đang dần cải thiện.

Diện tích hấp thụ đất KCN cũng có xu hướng tăng trở lại theo quý, dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước ở cả hai khu vực phía Bắc và phía Nam. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang trong giai đoạn phục hồi nhưng chưa hoàn toàn quay lại mức tăng trưởng cao trước đó.

BĐS khu công nghiệp phục hồi, lợi nhuận tăng 51%: Còn nên đầu tư?

Dòng vốn FDI tiếp tục là động lực quan trọng

Một điểm sáng quan trọng của thị trường KCN là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo thống kê, vốn FDI giải ngân theo tháng duy trì đà tăng trưởng dương liên tục từ đầu năm 2025. Lũy kế 10 tháng, vốn FDI giải ngân tăng 9% so với cùng kỳ và đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Mặc dù vốn FDI đăng ký mới trong 10 tháng đầu năm giảm 8% so với cùng kỳ, nhưng mức giảm này đang dần thu hẹp và đến tháng gần nhất đã đạt tương đương cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, vốn FDI điều chỉnh tăng mạnh tới 45%, cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam thay vì rút lui.

Điều này khẳng định Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư quốc tế, nhất là trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Lợi thế cạnh tranh của Việt Nam trong bối cảnh thuế quan quốc tế

Một trong những yếu tố giúp Việt Nam duy trì sức hút FDI là mức thuế suất Mỹ áp lên hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam không quá chênh lệch so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines hay Malaysia, đều ở mức khoảng 19%.

Trong khi đó, một đối thủ cạnh tranh lớn là Ấn Độ lại phải chịu mức thuế cao hơn đáng kể, lên tới 50%. Đồng thời, dù căng thẳng thương mại Mỹ – Trung có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng mức thuế trung bình Mỹ áp lên hàng hóa Trung Quốc vẫn ở mức cao, khoảng 47%. Điều này tiếp tục tạo lợi thế cạnh tranh cho Việt Nam trong việc thu hút dòng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc.

Tuy nhiên, vẫn tồn tại những rủi ro nhất định. Việt Nam và Mỹ hiện đang đàm phán về vấn đề xuất xứ hàng hóa “trung chuyển” (transshipment). Nếu hàng hóa bị xác định là trung chuyển, mức thuế có thể lên tới 40%, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động xuất khẩu.

Bên cạnh đó, Mỹ cũng đang tiến hành điều tra theo Mục 232 của Đạo luật Mở rộng Thương mại năm 1962. Một số ngành như ô tô, vi mạch bán dẫn, gỗ và nội thất có thể chịu tác động tiêu cực. Quá trình điều tra có thể kéo dài tối đa 9 tháng và hiện chưa có kết luận cuối cùng, tạo ra yếu tố bất định cho dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực này.

Cơ hội mới từ sáp nhập tỉnh thành và phát triển hạ tầng

Một động lực quan trọng khác cho sự phát triển của ngành KCN đến từ quá trình sáp nhập tỉnh thành và đầu tư hạ tầng.

Tại Bắc Ninh, quy hoạch tỉnh đã được điều chỉnh, bổ sung nhiều dự án trọng điểm như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, cùng các tuyến đường kết nối với Hà Nội và Hải Phòng. Đồng thời, địa phương này cũng bổ sung thêm 4 KCN mới và mở rộng diện tích cho 3 KCN hiện hữu.

Trong khi đó, đề án hợp nhất Hải Phòng và Hải Dương mở ra cơ hội lớn về phát triển hạ tầng giao thông. Hàng loạt tuyến đường kết nối trung tâm sẽ được xây dựng, đặc biệt là hành lang giao thông liên kết khu vực Hải Dương cũ với phía Tây Hải Phòng và các khu kinh tế trọng điểm như Đình Vũ – Cát Hải hay khu kinh tế ven biển phía Nam.

Đáng chú ý, tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, kết nối từ cửa khẩu Lào Cai đến cảng Lạch Huyện, sẽ giúp tối ưu hóa vận chuyển hàng hóa và đi lại, qua đó nâng cao lợi thế cạnh tranh cho các KCN trong khu vực.

Tại phía Nam, TP.HCM mới đang xây dựng dự thảo điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập. Các dự án kết nối với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được đẩy nhanh, bao gồm tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, mở rộng Quốc lộ 13 và các tuyến đường liên kết. Những động thái này được kỳ vọng sẽ hình thành một trung tâm KCN quy mô lớn trong một siêu đô thị.

Khung pháp lý cải thiện thúc đẩy nguồn cung

Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy thị trường là việc cải thiện khung pháp lý. Sau khi Luật số 57/2024/QH15 được triển khai, tiến độ phê duyệt pháp lý cho các dự án KCN được rút ngắn đáng kể. Điều này giúp thị trường ghi nhận nguồn cung mới dồi dào hơn, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp mở rộng hoạt động.

Sự cải thiện về pháp lý không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn nâng cao tính minh bạch của thị trường, từ đó thu hút thêm các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Triển vọng tích cực cho giai đoạn 2025–2026

Tổng hợp các yếu tố trên, Chứng khoán MBS đưa ra quan điểm tích cực đối với ngành KCN trong quý 4/2025 và năm 2026. Khi tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ dần phai nhạt, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ ràng.

Việt Nam tiếp tục giữ vững vị thế là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn FDI, dù mức thuế suất có phần cao hơn so với trước. Sự ổn định chính trị, chi phí cạnh tranh và vị trí địa lý thuận lợi vẫn là những yếu tố then chốt giúp Việt Nam thu hút nhà đầu tư quốc tế.

Đặc biệt, việc nhiều doanh nghiệp KCN đang đẩy nhanh mở rộng quỹ đất cho thấy sự chuẩn bị chủ động để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới. Đây là tín hiệu quan trọng cho thấy niềm tin của doanh nghiệp vào triển vọng dài hạn của ngành.

Kết luận

Ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực từ lợi nhuận doanh nghiệp, dòng vốn FDI và cải thiện hạ tầng, pháp lý. Dù vẫn tồn tại một số rủi ro từ chính sách thương mại quốc tế, nhưng nhìn chung, triển vọng của ngành trong giai đoạn 2025–2026 được đánh giá là khả quan.

Sự chủ động mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp cùng với các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước sẽ tiếp tục là động lực quan trọng giúp ngành KCN duy trì đà tăng trưởng và khẳng định vai trò là một trong những trụ cột của nền kinh tế Việt Nam.