Giá thuê kho xưởng công nghiệp phía Bắc tiếp tục tăng nhờ lực cầu mạnh

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực khi giá thuê kho xưởng xây sẵn ghi nhận xu hướng đi lên, bất chấp nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Sự mở rộng của các ngành điện tử, logistics, thương mại điện tử cùng dòng vốn FDI mạnh mẽ đang tạo động lực lớn cho phân khúc này trong giai đoạn 2025-2029.

Giá thuê kho xưởng công nghiệp tăng dù nguồn cung dồi dào — Bên trong dự án Core5 Factory Village tại khu công nghiệp Deep C Hải Phòng II. Ảnh: Core5 Việt Nam

Giá thuê kho xưởng công nghiệp tiếp tục tăng

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đã có một năm phát triển khả quan với nguồn cung kho xưởng xây sẵn tăng mạnh tại nhiều địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên. Trong năm vừa qua, gần 1,2 triệu m2 kho xưởng mới đã được hoàn thành, đánh dấu mức nguồn cung cao kỷ lục.

Dù nguồn cung dồi dào, giá thuê vẫn duy trì xu hướng tăng. Cụ thể, giá thuê nhà kho xây sẵn đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tương đương khoảng 127.000 đồng, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5 USD/m2/tháng, tăng hơn 3% theo năm.

CBRE cho biết nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực điện tử, logistics và thiết bị thể thao. Các doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn mô hình kho xưởng xây sẵn nhằm tối ưu chi phí đầu tư ban đầu, đồng thời tăng tính linh hoạt trong vận hành sản xuất.

Tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao

Nhu cầu thuê gia tăng đã giúp diện tích hấp thụ kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 0,8 triệu m2 trong năm 2025, tăng 4,3% so với cùng kỳ. Hiện tỷ lệ lấp đầy tại các khu kho xưởng công nghiệp dao động từ 75-85%, cho thấy thị trường vẫn duy trì sức hút lớn đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp sản xuất.

Ở phân khúc đất khu công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các trung tâm công nghiệp lớn đạt gần 480 ha trong năm 2025. Giá chào thuê trung bình khoảng 143 USD/m2, tăng 4% theo năm. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn thấp hơn giai đoạn 2021-2023 khi giá thuê từng tăng mạnh từ 6-11% mỗi năm.

FDI và sản xuất công nghiệp tạo động lực tăng trưởng

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đà tăng của giá thuê đất và kho xưởng công nghiệp được thúc đẩy mạnh bởi dòng vốn FDI và sự phục hồi tích cực của ngành sản xuất.

Chỉ số sản xuất công nghiệp trong năm vừa qua tăng 9,2% so với cùng kỳ, mức cao nhất kể từ năm 2019. Đồng thời, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 27,62 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Riêng lĩnh vực bất động sản thu hút khoảng 1,93 tỷ USD vốn đầu tư.

Miền Bắc tiếp tục trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế vị trí địa lý, khả năng kết nối với chuỗi cung ứng quốc tế và hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Hạ tầng giao thông thúc đẩy bất động sản công nghiệp

Các chuyên gia nhận định hạ tầng giao thông đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng bất động sản công nghiệp miền Bắc. Nhiều dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai như cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi, sân bay quốc tế Gia Bình và tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng.

Những dự án này giúp tăng khả năng kết nối liên vùng, giảm chi phí logistics và nâng cao năng lực vận chuyển hàng hóa quốc tế. Bên cạnh đó, việc cải cách thủ tục hành chính và phân quyền phê duyệt cho địa phương cũng góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng mở rộng hoạt động tại khu vực phía Bắc. Đơn cử, liên doanh Indochina Kajima đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn Core5 chỉ trong vòng 3 năm tại Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Phú Thọ.

Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận hiện đại

Sự phát triển nhanh của thương mại điện tử cũng đang tạo tác động rõ nét đến thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics.

Theo Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam năm 2025 ước đạt từ 26-28 tỷ USD với hơn 7.000 nhà bán mới tham gia thị trường. Áp lực cạnh tranh khiến doanh nghiệp tập trung nhiều hơn vào tối ưu vận hành thay vì chỉ mở rộng thị phần.

Xu hướng này kéo theo nhu cầu lớn đối với các mô hình kho vận hiện đại, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí vận chuyển chặng cuối.

Nguồn cung tiếp tục bùng nổ giai đoạn 2026-2029

Trong những năm tới, nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án mới đang được triển khai.

Theo Cushman & Wakefield, khu vực phía Bắc có thể bổ sung thêm khoảng 656.000 m2 nhà kho xây sẵn trong giai đoạn 2026-2029. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng.

Để duy trì sức cạnh tranh và thu hút thêm dòng vốn FDI, các chuyên gia khuyến nghị cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần tiếp tục đầu tư nâng cấp hạ tầng giao thông, đảm bảo nguồn điện ổn định cho khu công nghiệp, nâng cao chất lượng lao động và mở rộng chính sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư.

Kết luận

Dù nguồn cung kho xưởng công nghiệp phía Bắc liên tục được mở rộng, giá thuê vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ lực cầu lớn từ các ngành sản xuất, logistics và thương mại điện tử. Cùng với dòng vốn FDI tích cực và sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ vai trò là điểm sáng thu hút đầu tư trong những năm tới.