Dự báo giá thuê đất công nghiệp Việt Nam tăng

Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều biến động, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ. Dự báo trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng từ 3–9% mỗi năm, phản ánh tiềm năng phát triển bền vững của phân khúc này.

I. Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp quý I/2024

Trong quý I/2024, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức chung từ bối cảnh kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên, theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực và giữ vững vai trò là một trong những động lực dẫn dắt toàn thị trường bất động sản.

Bất chấp những khó khăn từ thương mại quốc tế và dòng vốn đầu tư có sự phân hóa, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn duy trì được mức tăng trưởng ổn định. Điều này cho thấy nhu cầu sản xuất, lưu trữ và logistics tại Việt Nam vẫn đang ở mức cao, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam ngày càng trở thành điểm đến quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

---

II. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng

  1. Khu vực phía Bắc

Tại khu vực phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng trưởng tích cực. Các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương ghi nhận mức tăng khoảng 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình đạt khoảng 133 USD/m² (tương đương khoảng 3,3 triệu đồng/m²) cho thời hạn thuê còn lại.

Nguyên nhân chính khiến giá thuê tăng là do nguồn cung mới chưa được bổ sung đáng kể trong khi nhu cầu thuê vẫn duy trì ở mức cao. Điều này giúp các khu công nghiệp tại khu vực phía Bắc giữ được tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức khoảng 83%, phản ánh sức hút lớn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

  2. Khu vực phía Nam

Tại khu vực phía Nam, các thị trường trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An ghi nhận mức tăng giá thuê khoảng 2,4% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình đạt khoảng 189 USD/m² (tương đương khoảng 4,7 triệu đồng/m²).

Khu vực này tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm quỹ đất công nghiệp, khiến tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức rất cao, khoảng 92%. Đây là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy giá thuê tiếp tục tăng trong thời gian tới.

  3. Xu hướng dịch chuyển sang thị trường cấp 2

Trước áp lực về giá và nguồn cung hạn chế tại các thị trường cấp 1, xu hướng mở rộng sản xuất đang dần dịch chuyển sang các địa phương cấp 2 như Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh. Những khu vực này sở hữu quỹ đất dồi dào hơn cùng mức giá thuê cạnh tranh, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng hoạt động sản xuất.

Theo thống kê, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại miền Bắc đạt trên 70%, trong khi miền Nam đạt trên 57%. Bên cạnh đó, giá thuê kho và nhà xưởng tại cả hai khu vực cũng ghi nhận mức tăng từ 2,2–3,9% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu đối với hạ tầng công nghiệp vẫn đang gia tăng.

---

III. Cung – cầu thị trường kho xưởng

Đối với phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nhu cầu thuê hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, vật liệu bán dẫn và thương mại điện tử. Một số doanh nghiệp tiêu biểu có thể kể đến như Shopee, JiaWei, VDL và Tecnotion.

Tuy nhiên, theo nhận định từ JLL Việt Nam, trong quý I/2024, phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Nguyên nhân chủ yếu là do sự đình trệ của hoạt động thương mại xuyên biên giới, khiến nhu cầu thuê mới bị hạn chế.

Các giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp bán lẻ và thương mại điện tử phục vụ nhu cầu nội địa. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn thích nghi và chờ đợi sự phục hồi rõ ràng hơn từ thương mại toàn cầu.

Tại miền Bắc, nhu cầu thuê tiếp tục duy trì ổn định với lượng hấp thụ thuần đạt khoảng 33.400 m², tương đương với cùng kỳ năm 2023. Trong đó, Hưng Yên và Hải Phòng là hai thị trường dẫn đầu về nhu cầu thuê.

Về nguồn cung, tổng diện tích nhà kho và nhà xưởng tại miền Bắc đạt hơn 1,1 triệu m² trong quý I/2024. Trong khi đó, khu vực miền Nam không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong cùng thời điểm, cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa hai khu vực.

---

IV. Triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp

Theo đánh giá từ Cushman & Wakefield, Việt Nam đang dần trở thành “tâm điểm” mới trong chuỗi sản xuất toàn cầu. Lợi thế từ chiến lược “Trung Quốc + 1” cùng với dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định đã giúp Việt Nam gia tăng sức cạnh tranh trên bản đồ công nghiệp thế giới.

Trong năm 2023, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt 36,6 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, dòng vốn này tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất (chiếm 64%) và bất động sản (chiếm 13%), qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp.

Dựa trên những yếu tố tích cực này, CBRE Việt Nam dự báo rằng trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc sẽ tăng từ 3–9% mỗi năm, trong khi miền Nam dự kiến tăng từ 3–7% mỗi năm. Đồng thời, giá thuê kho và nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo tăng nhẹ từ 1–4% mỗi năm.

---

V. Nguồn cung tương lai và xu hướng phát triển

Trong vòng 12 tháng tới, khu vực phía Nam được dự báo sẽ đón nhận thêm hơn 270.000 m² nguồn cung kho xưởng hiện đại. Phần lớn nguồn cung này sẽ được đưa ra thị trường trong quý tới, sau đó không có thêm nhiều dự án mới trong nửa cuối năm 2024.

Ngược lại, khu vực phía Bắc được kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 185.000 m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh và Hưng Yên. Điều này giúp cân bằng phần nào áp lực về nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp.

Sự phát triển của hạ tầng giao thông, cùng với chính sách thu hút đầu tư ngày càng linh hoạt, sẽ tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

---

VI. Kết luận

Nhìn chung, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang duy trì đà tăng trưởng ổn định và bền vững. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng trong trung và dài hạn, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Sự gia tăng của dòng vốn FDI cùng xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu không chỉ củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ công nghiệp thế giới mà còn tạo ra động lực quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển trong những năm tới. Với nền tảng vững chắc này, bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thông tin liên hệ và tư vấn đầu tư

📍 Công ty cổ phần TMC CONST

• Địa chỉ: Khu Viện Luyện kim đen, xã Thường Tín, Hà Nội

• Hotline: 0896.717.567 – 0904.551.882

• Email: tmc.lehai@gmail.com

• Website: tmci.com.vn

• Facebook: TMC Industry