Giá thuê đất công nghiệp phía Nam tăng hơn 2 lần sau gần 10 năm

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về giá thuê lẫn nhu cầu hấp thụ. Chỉ trong gần một thập kỷ, giá thuê đất công nghiệp đã tăng hơn 120%, phản ánh sức hút ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của hạ tầng và logistics trong cuộc đua thu hút dòng vốn sản xuất.

Giá thuê đất công nghiệp phía Nam tăng liên tục trong 10 năm

Theo báo cáo tổng quan 10 năm thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam của Cushman & Wakefield, giá thuê sơ cấp đất công nghiệp tại khu vực phía Nam đã tăng mạnh từ khoảng 84 USD/m2 vào năm 2016 lên xấp xỉ 185 USD/m2 vào cuối năm 2025. Mức tăng này tương đương hơn 120%, với tốc độ tăng trưởng kép bình quân hơn 9% mỗi năm.

Trong giai đoạn 2016-2019, giá thuê đất công nghiệp duy trì xu hướng tăng ổn định, từ khoảng 84 USD/m2 lên 100 USD/m2 cho toàn thời hạn thuê. Đến giai đoạn 2020-2021, thị trường chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh và gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu nên tốc độ tăng chậm hơn, dao động quanh mức 105-110 USD/m2.

Tuy nhiên, từ năm 2022, thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Giá thuê đạt khoảng 135 USD/m2 trong năm 2022 và tăng vọt lên gần 178 USD/m2 vào năm 2023. Trong hai năm 2024-2025, mặt bằng giá tiếp tục duy trì quanh vùng 180 USD/m2 dù nguồn cung đất khu công nghiệp tăng hơn 80%.

Nhu cầu thuê tăng mạnh nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2021-2023 được xem là bước ngoặt của bất động sản công nghiệp phía Nam khi nhiều doanh nghiệp quốc tế đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất nhằm giảm phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.

Việt Nam nổi lên như điểm đến hấp dẫn nhờ chi phí cạnh tranh, môi trường đầu tư ổn định và vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng châu Á. Điều này đã thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp tăng mạnh tại các tỉnh, thành trọng điểm phía Nam.

Bên cạnh đó, khu vực này còn sở hữu nhiều lợi thế về hệ sinh thái sản xuất, nguồn lao động dồi dào và mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ phát triển. Các địa phương như TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh hay khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục thu hút khách thuê nhờ khả năng kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics lớn.

Hạ tầng giao thông thúc đẩy mặt bằng giá thuê

Một trong những yếu tố quan trọng giúp giá thuê đất công nghiệp phía Nam liên tục đi lên là sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông trong nhiều năm qua.

Hàng loạt dự án cao tốc, đường vành đai, cảng biển nước sâu và sân bay quốc tế đã góp phần rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics và mở rộng không gian phát triển công nghiệp. Nhờ đó, các khu công nghiệp nằm gần những tuyến giao thông chiến lược thường có giá thuê cao hơn và duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt hơn so với các khu vực xa trung tâm.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2026, giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tại khu vực phía Nam đạt khoảng 183 USD/m2 cho kỳ hạn thuê, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Riêng TP HCM đang duy trì mức giá khoảng 270 USD/m2, cao nhất toàn khu vực.

Nhà xưởng và kho vận tiếp tục hưởng lợi

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận xu hướng tăng giá ổn định.

Hiện giá thuê nhà xưởng tại phía Nam đạt khoảng 5,2 USD/m2/tháng, trong khi nhà kho ở mức hơn 5,07 USD/m2/tháng. Dù mặt bằng giá tăng, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 93% đối với nhà xưởng và 80% với nhà kho.

Động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu mở rộng của nhóm doanh nghiệp thương mại điện tử, bán lẻ và sản xuất công nghệ cao sau đại dịch. Thị trường hiện không còn cạnh tranh chủ yếu bằng giá đất mà đang chuyển sang yếu tố chất lượng hạ tầng, khả năng vận hành và tiêu chuẩn logistics hiện đại.

Triển vọng thị trường vẫn tích cực trong trung hạn

Các chuyên gia nhận định bất động sản công nghiệp phía Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển trong trung hạn khi Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển đầu tư sản xuất toàn cầu. Đồng thời, nhu cầu kho vận cũng được dự báo tăng mạnh cùng sự mở rộng của thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá trong thời gian tới sẽ có sự phân hóa rõ nét. Những khu công nghiệp sở hữu vị trí gần cảng biển, sân bay, cao tốc hoặc nằm trong các vùng công nghiệp lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, các dự án ở xa trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc thiếu dịch vụ hỗ trợ sẽ phải cạnh tranh bằng chính sách giá linh hoạt hơn.

Kết luận

Sau gần 10 năm tăng trưởng mạnh mẽ, bất động sản công nghiệp phía Nam đang từng bước chuyển mình từ thị trường dựa trên lợi thế chi phí thấp sang trung tâm sản xuất và logistics có giá trị cao hơn. Giá thuê tăng liên tục không chỉ phản ánh nhu cầu lớn từ dòng vốn FDI mà còn cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của hạ tầng, chuỗi cung ứng và chất lượng vận hành trong giai đoạn phát triển mới của thị trường.