Nhận diện kịch bản thị trường bất động sản quý 2/2026: Phân hóa mạnh, bước vào chu kỳ điều chỉnh mới

Thị trường bất động sản quý 2/2026 được dự báo bước vào giai đoạn điều chỉnh với sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc. Dòng tiền ngày càng chọn lọc, tập trung vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền và nằm trong khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu rõ rệt của một chu kỳ điều chỉnh mới trong năm 2026. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó, bối cảnh hiện tại phản ánh sự dịch chuyển sang một trạng thái phát triển thận trọng và có chọn lọc hơn. Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), dòng tiền trên thị trường không còn phân bổ dàn trải mà đang tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, đặc biệt là các dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và tọa lạc tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ.

Sự chững lại trong những tháng đầu năm 2026 chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố lãi suất và các biến động kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, diễn biến này không hoàn toàn tiêu cực mà còn đóng vai trò như một cơ chế thanh lọc tự nhiên của thị trường. Những dự án thiếu minh bạch về pháp lý hoặc không đảm bảo năng lực triển khai dần bị đào thải, nhường chỗ cho các sản phẩm chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu thực của người mua.

Tại thị trường trọng điểm Hà Nội, các số liệu trong quý 1/2026 đã phản ánh rõ xu hướng nâng cấp định vị sản phẩm. Theo dữ liệu từ CBRE, tổng số căn hộ chung cư mở bán mới đạt 8.010 căn, ghi nhận mức cao nhất trong các quý đầu năm kể từ năm 2021 và tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy nguồn cung đang có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng.

Dù vậy, cơ cấu nguồn cung lại đang có sự dịch chuyển đáng chú ý khi các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực ngoại thành và các đô thị vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên), Hoài Đức và Đông Anh. Đây là hệ quả tất yếu của quá trình giãn dân và phát triển hạ tầng đô thị. Đáng chú ý, thị trường hiện không còn sự hiện diện của các sản phẩm có mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc giá từ 60 đến 80 triệu đồng/m².

Ở khu vực nội thành Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đã chạm mốc 102 triệu đồng/m² và duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m² trong ba quý liên tiếp. Mặt bằng giá này thậm chí đã vượt qua TP.HCM, phản ánh áp lực tăng giá kéo dài cũng như sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm.

Tuy nguồn cung tăng mạnh, nhưng lực hấp thụ của thị trường lại có xu hướng suy giảm rõ rệt. Trong quý I/2026, tổng lượng căn hộ bán được tại Hà Nội đạt 5.382 căn, giảm tới 60% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán lần đầu chỉ đạt khoảng 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 70% ở các giai đoạn trước.

Nguyên nhân chính đến từ áp lực tài chính gia tăng, đặc biệt là sự biến động của lãi suất vay mua nhà. Khi chi phí vốn tăng cao, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua bị hạn chế, khiến quá trình ra quyết định trở nên thận trọng hơn. Trước thực tế này, các chủ đầu tư đã phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh bằng cách đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt, như cam kết ổn định lãi suất trong dài hạn hoặc kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc nhằm kích cầu.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội cũng bắt đầu có dấu hiệu chững lại sau thời gian dài tăng nóng. Mức giá trung bình hiện duy trì quanh 62 triệu đồng/m² và có xu hướng đi ngang. Điều này phản ánh việc mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng chi trả của người mua ở thực, đồng thời một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính buộc phải điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn.

Sự phân hóa giữa các phân khúc bất động sản ngày càng trở nên rõ rệt. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ trung cấp và nhà ở xã hội tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản của thị trường. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền tại các khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện gần như rơi vào trạng thái trầm lắng, thậm chí đóng băng.

Nhận diện các kịch bản thị trường bất động sản năm 2026

Xét trên toàn cảnh năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với năm 2025. Trong đó, hơn 35% nguồn cung đến từ các đại đô thị tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy vai trò ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh trong việc bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Theo nhận định của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam tại Hà Nội, quy mô nguồn cung lớn kết hợp với áp lực lãi suất sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời kéo dài thời gian ra quyết định và đặt ra yêu cầu khắt khe hơn đối với sản phẩm. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án có chất lượng tốt, chiến lược giá hợp lý và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế.

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, đại diện Dat Xanh Services, cho rằng thị trường bất động sản nhà ở trong quý 2/2026 có thể ghi nhận những chuyển biến tích cực khi nguồn cung tăng lên đáng kể so với đầu năm, đặc biệt trong điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định hơn. Tuy nhiên, diễn biến cụ thể của thị trường sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ chính sách tín dụng đến chi phí vốn, qua đó hình thành ba kịch bản chính.

Trong kịch bản lý tưởng, thị trường có thể đạt mức tăng trưởng mạnh nếu các chính sách được nới lỏng và tín dụng được mở rộng. Khi đó, nguồn cung có thể tăng từ 40% đến 50%, giá bán tăng từ 10% đến 15%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 9% đến 11% và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 50% đến 60%. Tuy nhiên, đây là kịch bản phụ thuộc nhiều vào sự cải thiện đồng bộ của các yếu tố nền tảng.

Ở kịch bản kỳ vọng, thị trường phát triển theo hướng ổn định và có kiểm soát. Nguồn cung tăng từ 30% đến 40%, giá bán tăng nhẹ từ 2% đến 5%, lãi suất dao động trong khoảng 10% đến 12% và tỷ lệ hấp thụ đạt từ 30% đến 40%. Đây được xem là kịch bản có khả năng xảy ra cao trong bối cảnh chính sách vẫn được điều hành thận trọng.

Trong khi đó, kịch bản thách thức sẽ xảy ra nếu chi phí vốn tiếp tục gia tăng và chính sách tiền tệ duy trì trạng thái kiểm soát chặt chẽ. Khi đó, nguồn cung chỉ tăng từ 20% đến 30%, giá bán có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất ở mức cao từ 12% đến 14% và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Theo đánh giá của các chuyên gia từ DXS-FERI, nếu các chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì chặt chẽ và lãi suất vay mua nhà ở mức cao, khả năng lớn thị trường sẽ diễn biến theo kịch bản thách thức. Thực tế này đã phần nào được thể hiện ngay từ quý 1/2026, khi thanh khoản suy giảm và tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn.

Kết luận

Tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 chưa có dấu hiệu quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng mà đang chuyển mình sang một giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ tiếp tục gia tăng, trong đó các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền sẽ chiếm ưu thế. Đây được xem là bước chuyển cần thiết để thị trường tái cấu trúc và hướng tới sự ổn định trong dài hạn.