Nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ do tắc vốn tín dụng

Tình trạng “tắc vốn” đang trở thành nút thắt lớn đối với thị trường bất động sản khi hàng loạt dự án đứng trước nguy cơ chậm tiến độ. Áp lực lãi suất, hạn mức tín dụng bị kiểm soát cùng sự lệch pha giữa dòng tiền và thời gian triển khai dự án đang khiến doanh nghiệp rơi vào thế khó, kéo theo nhiều hệ lụy cho thị trường.

Nhiều dự án bất động sản đối mặt nguy cơ chậm tiến độ do tắc vốn tín dụng — Thị trường bất động sản khu đông TP HCM với loạt dự án chung cư.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn nhiều thách thức khi vấn đề tiếp cận nguồn vốn trở thành rào cản lớn đối với doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, không ít dự án bất động sản đang phải đối mặt với nguy cơ chậm tiến độ do khó khăn trong việc vay vốn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và hạn mức tín dụng bị siết chặt.

Theo chia sẻ từ các doanh nghiệp trong ngành, việc tiếp cận tín dụng ngày càng trở nên khó khăn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, cho biết doanh nghiệp của ông đang gặp nhiều trở ngại trong việc vay vốn. Một dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng dù đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm dừng do không thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tình trạng này khiến doanh nghiệp rơi vào thế bế tắc khi chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là giá vật liệu xây dựng liên tục leo thang. Trong khi đó, giá bán của các dự án nhà ở xã hội lại bị khống chế và khó điều chỉnh, làm gia tăng áp lực tài chính. Nếu tình trạng kéo dài, không chỉ tiến độ dự án bị ảnh hưởng mà còn tác động đến mục tiêu an sinh xã hội và uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.

Không riêng doanh nghiệp này, nhiều đơn vị lớn cũng đang gặp khó khăn tương tự. Đại diện Tập đoàn Novaland cho biết chi phí vốn tăng nhanh đang làm giảm đáng kể lợi nhuận. Không chỉ các dự án mới khó tiếp cận vốn, ngay cả những dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng gặp khó trong quá trình giải ngân. Có trường hợp doanh nghiệp chỉ nhận được 20-30% nhu cầu vốn, khiến tiến độ triển khai bị đình trệ.

Việc siết tín dụng giữa chừng buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh kế hoạch thi công, giãn tiến độ thanh toán cho nhà thầu và đàm phán lại với đối tác. Điều này kéo theo hệ quả là tiến độ bàn giao nhà bị lùi lại so với kế hoạch ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín của doanh nghiệp đối với khách hàng.

Một doanh nghiệp phát triển dự án tại TP.HCM cũng cho biết, nhiều công trình đang có nguy cơ đình trệ khi các khoản vay đã cam kết không được giải ngân đúng hạn. Dòng tiền bị gián đoạn khiến hoạt động thi công chỉ có thể duy trì ở mức cầm chừng. Nhiều phân khu phải lùi tiến độ, kéo dài thời gian hoàn thiện toàn bộ dự án.

Đặc thù của ngành bất động sản là phụ thuộc lớn vào dòng tiền, do đó khi tín dụng bị siết, tác động sẽ xảy ra gần như ngay lập tức. Với một dự án quy mô khoảng 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp thường phải chi ra 300-400 tỷ đồng ngay từ giai đoạn đầu. Tuy nhiên, khi chưa kịp mở bán để thu hồi vốn, việc tiếp cận tín dụng gặp khó khiến doanh nghiệp buộc phải giãn tiến độ.

Trong bối cảnh đó, các nhà thầu cũng bị ảnh hưởng khi chủ đầu tư không thể thanh toán đúng hạn. Nhiều đơn vị thi công phải giảm quy mô nhân lực xuống mức tối thiểu để duy trì hoạt động. Nếu tình trạng kéo dài, kế hoạch bàn giao dự án sẽ tiếp tục bị trì hoãn, gây ra những hệ lụy dây chuyền cho toàn thị trường.

Một vấn đề khác được các chuyên gia chỉ ra là sự lệch pha giữa kỳ hạn vay và thời gian triển khai dự án. Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Công ty Eras Land, trong khi các dự án bất động sản thường kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí tới 10 năm, thì thời hạn vay ngân hàng lại ngắn hơn đáng kể. Điều này tạo áp lực lớn cho doanh nghiệp khi phải trả nợ trong khi dòng tiền chưa kịp thu về.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư ban đầu thường chiếm từ 30-50% tổng vốn dự án, khiến áp lực tài chính tập trung chủ yếu ở giai đoạn đầu. Đối với những dự án đã ký hợp đồng bán hàng, việc chi phí gia tăng càng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai. Nếu tình trạng này kéo dài, doanh nghiệp không chỉ mất uy tín mà còn khiến thị trường thiếu hụt nguồn cung.

Báo cáo từ Dat Xanh Services cho thấy tâm lý người mua hiện nay đang trở nên thận trọng hơn. Khách hàng có xu hướng ưu tiên các dự án có chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ và có chính sách thanh toán minh bạch. Khi dòng vốn bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không chỉ đối mặt với việc suy giảm uy tín mà còn đánh mất lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Hệ quả rõ rệt là nguồn cung bất động sản mới đang có xu hướng sụt giảm, kéo theo thanh khoản yếu và làm chậm quá trình phục hồi của toàn thị trường. Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý II, nguồn cung mới có thể chỉ đạt khoảng 5.000-7.000 sản phẩm. Nguyên nhân đến từ việc các chủ đầu tư thận trọng hơn trước áp lực lãi suất, đồng thời nhiều dự án không đủ điều kiện mở bán do chậm tiến độ.

Các chuyên gia nhận định tín dụng vẫn đóng vai trò then chốt đối với thị trường bất động sản, vốn là lĩnh vực cần lượng vốn lớn và có tác động lan tỏa mạnh đến nền kinh tế. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ hạn mức tín dụng theo từng quý dù giúp kiểm soát rủi ro ngắn hạn lại làm giảm tính linh hoạt của dòng vốn đối với các dự án dài hạn.

Dẫn số liệu thực tế, năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19%, trong khi tín dụng bất động sản tăng hơn 24%. Vì vậy, nếu tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản không vượt mức chung trong năm 2026, nhiều dự án có thể gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đã ký nhưng chưa được giải ngân đầy đủ.

Trước thực tế này, nhiều ý kiến cho rằng chính sách tín dụng cần được điều hành linh hoạt hơn, thay vì siết chặt đồng loạt. Ngân hàng có thể lựa chọn các dự án hiệu quả, có pháp lý rõ ràng để cấp vốn, vừa đảm bảo an toàn hệ thống vừa hỗ trợ thị trường phát triển ổn định. Việc kiểm soát tín dụng không nên đồng nghĩa với việc hạn chế toàn bộ dòng vốn vào bất động sản.

Đồng thời, các cơ quan quản lý cũng cần có cơ chế phù hợp nhằm khơi thông dòng vốn, đặc biệt đối với các dự án đang trong quá trình tái cấu trúc hoặc có dấu hiệu phục hồi. Việc đẩy nhanh tiến độ giải ngân theo pháp lý và tiến độ thực tế của dự án là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính, nhất là trong giai đoạn đầu triển khai.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng thị trường cần đa dạng hóa nguồn vốn để giảm sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Việc phát triển thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu doanh nghiệp, được xem là hướng đi cần thiết. Bên cạnh đó, việc tận dụng các mô hình huy động vốn hiện đại như token hóa tài sản hay NFT cũng có thể mở ra những cơ hội mới cho doanh nghiệp bất động sản.

Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro khi chu kỳ siết và nới tín dụng lặp lại theo từng giai đoạn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của doanh nghiệp mà còn tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản.

Kết Luận

Tình trạng “tắc vốn” đang trở thành nút thắt lớn khiến nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, ảnh hưởng đến nguồn cung và niềm tin thị trường. Để tháo gỡ khó khăn, cần có sự phối hợp linh hoạt giữa chính sách tín dụng, cơ chế quản lý và chiến lược đa dạng hóa nguồn vốn của doanh nghiệp. Chỉ khi dòng vốn được khơi thông một cách hiệu quả, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi và phát triển bền vững.