Đất công nghiệp chững lại, nhà xưởng xây sẵn trở thành tâm điểm mới

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển dịch rõ nét khi nhu cầu sở hữu đất khu công nghiệp có dấu hiệu chững lại, trong khi phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng trưởng mạnh. Xu hướng ưu tiên tốc độ triển khai, tối ưu chi phí và đáp ứng tiêu chuẩn vận hành hiện đại đang khiến nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là khối FDI, lựa chọn thuê nhà xưởng thay vì tự phát triển nhà máy.

Nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng mạnh trên toàn thị trường

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, có tới 62% dự án sản xuất mới trong năm lựa chọn mô hình nhà xưởng xây sẵn – mức cao nhất kể từ năm 2018. Tại khu vực phía Nam, tỷ lệ này đạt khoảng 70%, trong khi miền Bắc ghi nhận 56%.

Tỷ lệ lấp đầy của các dự án RBF hiện đã vượt mốc 80%, cho thấy hiệu suất khai thác rất tích cực, đặc biệt trong nhóm doanh nghiệp FDI. Báo cáo từ Cushman & Wakefield cho biết khu vực phía Nam đang đạt tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn khoảng 92%.

Các địa phương trọng điểm như Đồng Nai, TP HCM và Tây Ninh duy trì công suất thuê từ 90-93%. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện – những ngành yêu cầu hạ tầng tiêu chuẩn cao để nhanh chóng đưa nhà máy vào vận hành.

Doanh nghiệp ưu tiên tốc độ và tối ưu chi phí

Xu hướng dịch chuyển từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đang ngày càng rõ rệt. Thay vì mất nhiều năm chờ quỹ đất sạch hoặc tự xây dựng nhà máy, doanh nghiệp hiện ưu tiên mô hình có thể triển khai sản xuất ngay lập tức.

Ông Neil McGregor cho biết xu hướng này đã xuất hiện vài năm gần đây nhưng chỉ thực sự tăng tốc trong giai đoạn 2024-2025. Theo ông, doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến hiệu quả vận hành, thời gian triển khai và chi phí đầu tư ban đầu.

Cùng với sự thay đổi nhu cầu thuê, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược phát triển. Thay vì chỉ phân lô cho thuê đất, doanh nghiệp chuyển sang phát triển các nhà xưởng hoàn thiện với hệ thống phòng cháy chữa cháy tích hợp, phòng sạch, hạ tầng điện nước công suất lớn và sẵn sàng bàn giao ngay.

Điều này tạo nên một “sân chơi” mới cho bất động sản công nghiệp, nơi tiêu chuẩn vận hành, tốc độ triển khai và khả năng mở rộng linh hoạt trở thành yếu tố cạnh tranh quan trọng hơn quyền sở hữu đất dài hạn.

Nguồn cung RBF tiếp tục mở rộng

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, trong vòng 3 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm hơn 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn có thể chưa đáp ứng đủ tốc độ gia tăng của dòng vốn đầu tư sản xuất.

Xu hướng này góp phần đưa tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Nam lên gần 90%, tăng 7 điểm phần trăm so với năm trước. Đây được xem là tín hiệu tích cực cho phân khúc bất động sản công nghiệp trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI.

ESG trở thành tiêu chuẩn mới của bất động sản công nghiệp

Ông John Campbell nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ.

Nếu trước đây chi phí nhân công và giá thuê thấp là lợi thế cạnh tranh chính, thì hiện nay các tập đoàn toàn cầu đang ưu tiên những khu công nghiệp đáp ứng tiêu chuẩn ESG như giảm phát thải, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo và đạt chứng nhận quốc tế.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, ESG sẽ trở thành “giấy thông hành” trong chu kỳ phát triển mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt với các ngành công nghệ cao và sản xuất xanh.

Hạ tầng là động lực thúc đẩy dòng vốn FDI

Các chuyên gia nhận định triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam đến năm 2026 vẫn rất tích cực. Dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực này với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều doanh nghiệp quốc tế như ESR hay Logos đang gia nhập thị trường, cho thấy sức hút ngày càng lớn của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Hạ tầng tiếp tục đóng vai trò quyết định trong việc thu hút đầu tư. Nếu miền Bắc duy trì lợi thế nhờ hệ thống cảng biển, cao tốc và logistics đồng bộ, thì miền Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc với hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng.

Đặc biệt, Sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn một cùng tuyến Vành đai 3 được kỳ vọng sẽ cải thiện mạnh năng lực logistics, từ đó thu hút các ngành sản xuất điện tử, R&D và lĩnh vực cần tốc độ lưu chuyển hàng hóa cao.

Những thách thức cần giải quyết

Dù triển vọng tích cực, thị trường vẫn đối mặt với ba thách thức lớn gồm năng lượng, quỹ đất và giá thuê đất công nghiệp.

Đối với các ngành bán dẫn, trung tâm dữ liệu hay sản xuất công suất cao, nguồn điện ổn định là điều kiện tiên quyết. Trong khi Việt Nam đặt mục tiêu thị trường bán dẫn đạt 16-17 tỷ USD vào năm 2030, nhu cầu về hạ tầng năng lượng sẽ ngày càng lớn.

Bên cạnh đó, quỹ đất tại các khu vực trọng điểm đang dần thu hẹp, kéo theo giá thuê tăng nhanh. Xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các tỉnh mới với quỹ đất lớn hơn được dự báo sẽ diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới, phụ thuộc vào tiến độ phát triển hạ tầng và chính sách năng lượng.

Kết luận

Sự bùng nổ của phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang phản ánh rõ quá trình chuyển dịch của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Trong bối cảnh doanh nghiệp ưu tiên tốc độ vận hành, tối ưu chi phí và tiêu chuẩn ESG, mô hình RBF được đánh giá sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong giai đoạn tới.

Cùng với dòng vốn FDI tăng trưởng và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội nâng cao vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để duy trì đà phát triển bền vững, bài toán về năng lượng, quỹ đất và chi phí đầu tư vẫn cần được giải quyết đồng bộ trong những năm tới.