Khối ngoại tăng mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam

Bất động sản công nghiệp tiếp tục khẳng định vị thế là phân khúc hấp dẫn nhất đối với dòng vốn ngoại tại Việt Nam. Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra sôi động trong những năm gần đây, đặc biệt ở các khu công nghiệp, nhà kho, trung tâm logistics và trung tâm dữ liệu. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng lợi thế cạnh tranh của Việt Nam đang tạo động lực mạnh mẽ cho làn sóng đầu tư mới từ các tập đoàn quốc tế.

Khối ngoại tăng tốc rót vốn vào bất động sản công nghiệp Việt Nam — Bất động sản công nghiệp tại khu công nghiệp Nhơn Trạch.

Bất động sản công nghiệp dẫn đầu dòng vốn M&A

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, giai đoạn 2020 – 2024, tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản đạt khoảng 2,94 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 40% tổng giá trị giao dịch.

Riêng trong 9 tháng đầu năm, phân khúc này chiếm tới 91% tổng giá trị các thương vụ M&A bất động sản, tương đương 178 triệu USD. Điều này cho thấy sức hút vượt trội của bất động sản công nghiệp trong bối cảnh các doanh nghiệp quốc tế đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng và mở rộng sản xuất ngoài Trung Quốc.

Báo cáo của EY Parthenon cũng cho thấy trong 7 tháng đầu năm, thị trường Việt Nam ghi nhận tổng giá trị M&A bất động sản đạt 874 triệu USD. Trong số 24 thương vụ được thực hiện, có 16 thương vụ thuộc lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Đáng chú ý, 92% bên mua là nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu đến từ Đài Loan (Trung Quốc), Singapore và Hàn Quốc.

Hàng loạt tập đoàn quốc tế mở rộng hiện diện tại Việt Nam

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp nước ngoài đã liên tục gia tăng đầu tư vào các khu công nghiệp trên cả nước.

Tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan thuê lại 18 ha đất tại Khu công nghiệp Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) để xây dựng nhà máy sản xuất bảng mạch điện tử và linh kiện điện tử.

Tại Bắc Ninh, Johnson Health Tech đăng ký dự án trị giá 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Thuận Thành I nhằm xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể thao.

Bên cạnh đó, nhiều thương vụ quy mô lớn cũng được ghi nhận như:

Mapletree Logistics Trust chi hơn 50 triệu USD mua lại hai nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên;
Frasers Property Vietnam đầu tư hơn 250 triệu USD để mở rộng danh mục khu công nghiệp tại miền Bắc;
Foxconn tiếp tục rót thêm 100 triệu USD để thuê đất tại Khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) và Khu công nghiệp WHA 1 (Nghệ An).

Các thương vụ này cho thấy niềm tin ngày càng lớn của các nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường sản xuất và đầu tư tại Việt Nam.

Xuất hiện nhiều loại hình bất động sản công nghiệp mới

Không chỉ tập trung vào đất công nghiệp và nhà xưởng truyền thống, dòng vốn ngoại còn hướng đến các phân khúc mới nổi nằm trong hệ sinh thái công nghiệp.

Một số dự án đáng chú ý gồm:

Hợp tác giữa VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres trong phát triển và vận hành các trung tâm dữ liệu đạt tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM;
Daiwa House Logistics Trust hoàn tất thương vụ mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An với giá 26,5 triệu USD;
Lineage liên doanh với SK Logistics để khai thác hai dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên.

Sự phát triển của các loại hình trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics hiện đại phản ánh nhu cầu ngày càng đa dạng của nền kinh tế số và chuỗi cung ứng toàn cầu.

Những yếu tố thúc đẩy dòng vốn ngoại

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, hoạt động M&A bất động sản công nghiệp được hỗ trợ mạnh bởi các dự án hạ tầng trọng điểm như hệ thống cao tốc Bắc – Nam và sân bay quốc tế Long Thành.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý và các luật mới liên quan đến đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản đã góp phần gia tăng nguồn cung và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư nước ngoài.

Một lợi thế quan trọng khác là chi phí thuê vẫn ở mức cạnh tranh so với nhiều quốc gia trong khu vực ASEAN. Hiện giá thuê đất khu công nghiệp trung bình tại Việt Nam khoảng 154 USD/m², trong khi giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn dao động từ 4,6 – 4,8 USD/m²/tháng.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định chi phí cạnh tranh, sự tăng trưởng của thương mại điện tử, chính sách thương mại cởi mở và vai trò ngày càng lớn của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu là những yếu tố quan trọng giúp thu hút dòng vốn quốc tế.

Thách thức vẫn hiện hữu đối với hoạt động M&A

Dù thị trường duy trì sức hấp dẫn lớn, hoạt động M&A bất động sản công nghiệp vẫn đối mặt với một số khó khăn.

Các thách thức chủ yếu bao gồm thủ tục hành chính, công tác định giá tài sản, khả năng tiếp cận quỹ đất phù hợp và việc vận hành sau sáp nhập. Ngoài ra, quá trình tích hợp hệ thống quản lý, quy trình vận hành và văn hóa doanh nghiệp giữa các bên cũng đòi hỏi nhiều thời gian và nguồn lực.

Triển vọng tích cực trong những năm tới

Các chuyên gia đánh giá nhu cầu đầu tư vào tài sản công nghiệp và logistics tại Việt Nam vẫn đang ở mức cao. Nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt quan tâm đến việc mua lại quỹ đất công nghiệp hoặc các tài sản đang vận hành hiệu quả.

Hiện tổng quỹ đất dành cho phát triển khu công nghiệp tại Việt Nam đã đạt khoảng 150.000 ha, góp phần đưa Việt Nam trở thành một trong những trung tâm sản xuất quan trọng của Đông Nam Á.

Trong tương lai, nguồn cung tiếp tục được mở rộng. Riêng tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, diện tích đất công nghiệp dự kiến tăng thêm khoảng 10.600 ha với tốc độ tăng trưởng trung bình 7,5% mỗi năm.

Đối với phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, nguồn cung dự kiến tăng thêm lần lượt 1,9 triệu m² và 2,6 triệu m² sàn, với tốc độ tăng trưởng đạt 5,9% và 10,1% mỗi năm.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia kỳ vọng các yếu tố quốc tế, bao gồm chính sách thương mại của Mỹ trong giai đoạn mới, có thể tiếp tục tạo điều kiện cho xu hướng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam, tương tự những gì đã diễn ra trong giai đoạn 2017 – 2018.

Kết luận

Sự gia tăng mạnh mẽ của các thương vụ M&A cho thấy bất động sản công nghiệp đang là tâm điểm thu hút dòng vốn ngoại tại Việt Nam. Với lợi thế về chi phí, vị trí chiến lược, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất công nghiệp tiếp tục mở rộng, Việt Nam đang từng bước củng cố vị thế là trung tâm sản xuất mới của khu vực Đông Nam Á. Trong bối cảnh nhu cầu đầu tư quốc tế vẫn duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt và tạo động lực tăng trưởng cho toàn ngành bất động sản trong những năm tới.